בעלי נכסים מאז ומעולם רצו להפיק את המרב מהנכס אשר ברשותם, כאשר בכל הנוגע לשכירות -רבים מבעלי הדירות והנכסים מבצעים פיצול דירות על מנת להפיק יותר רווחים ותשואות מהנכס שלהם. אבל מה צריך לדעת על פיצול דירה? כיצד מפצלים דירה באופן חוקי? ומה קורה שעושים זאת ללא אישורים? כל מה שצריך לדעת אודות פיצול דירות בהמשך.
לפני הכל – מהו בדיוק פיצול דירות?
פיצול דירות היא הדרך של בעלי נכסים להפוך שטח נתון של דירה או בית למספר יחידות דיור, המשמשות בדרך כלל להשכרה לאנשים פרטיים.
פיצול דירות נעשה באמצעות התקנת מחיצות בתוך המבנה, בהתקנת דלתות כניסה לכל מבנה, תוך התאמה ובנייה של אינסטלציה, מערכות חשמל גז, ושלל מערכות ואביזרים בתוך הדירות שהופכים את הדירות ראויות למגורים.
עם זאת חשוב לדעת כי פיצול דירות עליו להיעשות באופן חוקי שכן פיצול דירות ללא היתר עלול להוביל לעונשים שונים הקבועים בחוק.
פיצול דירה חוקי – מה זה אומר?
כאשר אתם מעוניינים לפצל דירה, חשוב שתעשו זאת באופן חוקי. פיצול דירות באופן חוקי נעשה באמצעות קבלת כלל האישורים הדרושים למען פיצול הדירה.
פיצול דירה חוקי מתבצע לפי הכללים הבאים:
פיצול דירות בהתאם לחוקי התכנון והבנייה – כאשר אתם מבצעים חלוקת חלל לדירות, חשוב לשים לב לדברי החקיקה המרכזיים אשר מנחים את בעלי הנכס בתהליך חלוקת הדירה. בחוק קיימות כלל ההנחיות הנוגעות לתכנון העבודות וקבלת האישורים המתאימים מהועדה המקומית.
עמידה בתנאים מקדימים – על מנת לבצע פיצול דירות, חשוב שבעל הדירה יוכל לעמוד בתנאים המקדימים הנוגעים לשינויים בדירה, תוך שיש לעקוב אחר התנאים של הועדות המקומיות לצורך פיצול הדירה באופן חוקי.
העדר פגיעה במבנה – כאשר מפצלים דירה חשוב לשים לב לדרישה של החוק בנוגע למניעת שינויים או פגיעה בחלקו החיצוני של המבנה. תנאים אלה שמים את הדגש על שמירת חזית המבנה, שמירה על המבנה, והעדר פגיעה במראה המבנה, בעיקר כאשר מדובר ברכוש משותף.
ביצוע שינוי פנימי בלבד – על בעל הנכס להוכיח כי הוא מבצע שינוי פנימי בלבד בבניין וזאת לצורך חלוקת דירות, והוא אינו פוגע בעת השינוי במערכות האינסטלציה ומערכות החשמל במבנה.
התקנת אבזור בדירות – עוד על בעל הנכס להוכיח ולהמציא אישורים חוקיים לוועדת הבנייה המקומית אודות הוספת אבזור מתאים לדירה כגון: דוודים, מערכות חשמל ואינסטלציה, מערכות גז בטוחות ואת כל הנדרש לדירה תקינה.
הצגת תכנית בנייה – כאשר מפצלים דירה חשוב להצטייד בתכניות בנייה מקצועיות אשר תוכננו על ידי מהנדס ואדריכל פנים.
כיצד אפשר לקבל אישור בנייה?
על מנת לקבל אישור פיצול וחלוקת דירות, חשוב לגשת לוועדה המקומית, למלא את כלל הטפסים הדרושים, ולהציג את כל האישורים והתכונית לחלוקת המבנה.
לאחר תהליך של כמה חודשים, תוכלו לקבל תשובה מהועדה לגבי אישור החלוקה, לאחר שזאת בדקה את כלל המסמכים ושקלה את הבקשה.
ומה עושים אם לא מקבלים אישור לחלקת דירה?
במידה והוועדה אינה מאפשרת את החלוקה, רצוי לברר מה פסל את הבקשה ולנסות להוציא אישורים שונים המתאימים לדרישות הועדה.
בנוסף מומלץ להיעזר בעורך דין העוסק בנדל"ן או בבניה, כדי לערער על הבקשה ולנסות להפוך את הדין.
עם זאת במידה ולא קיבלתם אישורים והיתרים – חשוב לא לבצע פיצול דירה ללא היתר וזאת כדי שלא תסתבכו עם החוק ועל מנת שלא תסכנו את הדיירים העתידיים שלכם בעת מגוריהם בדירה.
מה קורה במידה ונעשית חלקות דירה ופיצול שלא כחוק?
במקרה של פיצול דירה שלא כחוק, לעירייה או למעוצה ניתנת סמכות להתחיל בהליכים פליליים נגד בעל הכנס, כאשר ההליכים יחולו בשל הפרה של הוראות וחוקי התכנון והבנייה בישראל.
בנוסף, העונשים בגין עבירה זאת עלולים להיות: כנסות כספיים, תשלום היטלי השבחה ואגרות בנייה על סך עשרות אלפי שקלים, פתיחת תיק פלילי ואף עונשי מאסר במקרים חריגים.
פיצול דירות באופן לא חוקי עלול לגרום גם למטרד לשכנים , יכול להוביל לסיכון של הדיירים אשר גרים בדירה ואף לשאר דיירי הבניין ואפילו לעוברי אורח במידה ונגרם נזק לבניין.
אז אם אתם רוצים להעלות את ערך הנכס שלכם, וליהנות מכמה דירות שיניבו עבורכם תשואות גדולות – תמיד מוטב לעשות את הדבר בצורה חוקית, בטוחה ומסודרת.
