דירה בתהליך התחדשות עירונית יכולה להכפיל את ערכה – אבל היא גם עלולה לעלות לך מאות אלפי שקלים במיסים. לעיתוי המכירה יש משמעות כלכלית עצומה. קרא עד הסוף ותגלה מתי הכי משתלם למכור דירה בהליכי התחדשות עירונית.
הבנת תהליך ההתחדשות העירונית והשפעתו על ערך הדירה
מהי התחדשות עירונית ומדוע היא משפיעה על מחיר הדירה?
התחדשות עירונית היא תהליך שבו בניינים ישנים מחודשים או נהרסים ונבנים מחדש. הדירות בבניינים אלה עולות בערכן בהדרגה לאורך התהליך – ככל שהפרויקט מתקדם והוודאות לביצועו גדלה, כך גם ערך הדירה עולה.
ערך הדירה עולה כי הקונים מוכנים לשלם יותר על הפוטנציאל: דירה גדולה יותר, חדשה, עם מעלית, חניה, ממ"ד ומפרט טכני משופר.
ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38
בפינוי-בינוי מדובר בפרויקט רחב היקף הכולל הריסה של מתחם שלם ובנייתו מחדש, כשנדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים. התהליך ארוך (6-15 שנים) והתמורה גבוהה.
בתמ"א 38 מדובר בחיזוק בניין בודד, עם שני מסלולים: תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). התהליך קצר יותר אך התמורה נמוכה יחסית להתחדשות עירונית.
השלבים השונים בתהליך והשפעתם על שווי הדירה
שלב ההתארגנות – לפני חתימת ההסכם
בשלב הראשוני, כשרק מתחילים לדבר על התחדשות, ערך הדירות עולה בכ-10% עד 15%. הדירה נחשבת רגילה מבחינת מיסוי, וניתן ליהנות מפטור ממס שבח אם זו דירה יחידה.
לאחר חתימת ההסכם עם היזם
חתימה על הסכם עם יזם יכולה להעלות את שווי הדירה בכ-15%, אך חשוב לשים לב להגבלות מכירה ולמורכבויות מיסוי. מעבר לכך, קיימות ערבויות בהתחדשות עירונית שמגינות על הזכויות שלך, ואם הן מקיפות ומספקות, הן עשויות לתרום לעליית הערך הכולל של הנכס.
שלב אישור התוכנית והוצאת היתרי בנייה
אישור התוכנית מעלה את ערך הדירה בכ-20%, וקבלת היתר בנייה מוסיפה עוד כ-10%-15%. בשלב זה נוצרת חבות בהיטל השבחה שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.
תקופת ההריסה והבנייה – השלב הבעייתי
בתקופה זו, מכירת הזכויות לא נחשבת למכירת "דירת מגורים", אלא "זכות אחרת במקרקעין" שלא מזכה בפטורים ממס שבח. המס עשוי להגיע ל-40%, מה שהופך את העסקה למסוכנת כלכלית.
לאחר השלמת הבנייה
השלמת הפרויקט מביאה לעליית ערך של 50%-100% ביחס לערך המקורי. הדירה החדשה נחשבת דירת מגורים לכל דבר, ואפשר ליהנות מהפטורים הרגילים ממס שבח.
השיקולים הכלכליים והמיסויים בכל שלב
מיסוי בשלבים מוקדמים
בשלבים המוקדמים המיסוי פשוט יחסית. יתרון המכירה בשלב זה הוא הביטחון – אתה יודע בדיוק מה תקבל, ללא עיכובים והמתנה של שנים.
מלכודות מס בזמן התהליך
המלכודת העיקרית היא מכירה לאחר אישור התוכנית אך לפני הוצאת היתר בנייה – במקרה כזה תידרש לשלם היטל השבחה משמעותי.
מתי באמת הכי כדאי למכור?
מכירה בשלב מוקדם
- יתרונות: מיסוי פשוט, הימנעות מסיכונים, נזילות כספית מיידית.
- חסרונות: הפסד פוטנציאל רווח משמעותי.
מכירה לאחר אישור התוכנית
מאפשרת לתפוס כ-35%-40% מעליית הערך תוך לקיחת סיכון מחושב. עם זאת, יש להיזהר מהיטל השבחה.
המתנה עד לסיום הפרויקט
מאפשרת לממש את מלוא פוטנציאל ההשבחה, אך דורשת המתנה ארוכה, מעבר זמני לדיור חלופי וסיכון לעיכובים.
טיפים חשובים
- התייעץ עם שמאי מקרקעין, עורך דין מומחה לנדל"ן ויועץ מס.
- בדוק היטב את איכות היזם.
- הימנע ממכירה בתקופה שבין ההריסה לסיום הבנייה.
לסיכום
מכירת דירה בהליכי התחדשות עירונית דורשת תזמון מדויק והבנה של השלכות המס והסיכונים. מי שמוכר מוקדם מרוויח ביטחון ונזילות, ומי שממתין לסיום נהנה מפוטנציאל רווח גבוה יותר. ההחלטה הנכונה היא זו שמשקללת צרכים אישיים, מצב שוק ואיכות יזם, כדי למכור בזמן הנכון באמת.
שאלות ותשובות
האם כדאי למכור דירה לפני חתימת הסכם עם היזם?
זה תלוי בצרכים שלך. המכירה פשוטה יותר מבחינת מיסוי, אך מפספסת את פוטנציאל עליית הערך.
מהו היטל ההשבחה ומתי הוא חל?
תשלום לוועדה המקומית בגין עליית ערך הנכס עקב אישור תוכנית חדשה. חל על המוכר אם המכירה נעשית לאחר אישור התוכנית ולפני הוצאת היתר בנייה.
למה מכירה בתקופת ההריסה והבנייה בעייתית מבחינת מס?
כי הדירה אינה קיימת פיזית ונחשבת "זכות במקרקעין", ולא דירת מגורים הזכאית לפטורים ממס שבח.
כמה זמן בממוצע לוקח תהליך התחדשות עירונית?
פינוי-בינוי: 6-10 שנים. תמ"א 38: 3-5 שנים.
האם יש דרך לקבל הערכה מדויקת של מחיר הדירה בכל שלב?
כן, מומלץ לבצע הערכת שמאי מוסמך לפני כל החלטת מכירה. השמאי יביא בחשבון את שלב הפרויקט, מיקום הנכס, איכות היזם ונתוני שוק עדכניים.
מה קורה אם הפרויקט מתעכב או נכשל?
סיכון כזה תמיד קיים. לכן חשוב לבדוק את איכות היזם, המצב הכלכלי שלו והיסטוריית הפרויקטים שלו. במקרה של כישלון, הדירה חוזרת למחירה הקודם ואף עלולה לאבד מערכה.
