תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה, צברה תאוצה משמעותית בשנים האחרונות. כיום גדל בהתמדה מספר הבניינים בהם הדיירים מחליטים לצאת לדרך, כשבחלק מהרשויות המקומיות בישראל גם תהליך האישור הפך ליעיל הרבה יותר. צריך לזכור שעל רקע העובדה שבפרויקטי תמ"א 38 יש דברים שונים שעלולים להשתבש, עולה השאלה מהם העקרונות המרכזיים בדרך להצלחה.

הפעולות הנכללות במסגרת התמ"א

למרות שהמטרה הכללית של פרויקטים מסוג תמ"א 38 דומה, בפועל מדובר בעולם ומלואו. לכל פרויקט יש חוקים משלו מהבחינה הזו, כאשר הפעולות האפשריות הן חיזוק תשתיות המבנה, התקנת מעלית, שיפוץ החזיתות, הרחבת הלובי, הוספת מקומות חנייה או מחסנים ועוד. בכל הנוגע לדירות עצמן, בדרך כלל הפעולות הנעשות הן הרחבת הדירות בממ"ד והוספת מרפסת שמש.

בפועל כל תכנית תמ"א מורכבת מפעולות שונות, כאשר צריכות לעלות שאלות ביחס לאופן הביצוע: למשל מה גודל המרפסת וחדר הממ"ד. וזה עוד בלי להזכיר את התיקון השני לחוק התמ"א, שהתכלית שלו היא פרויקט פינוי-בינוי.

השלבים לביצוע תמ"א

פרויקט תמ"א 38 נחלק למספר שלבים. נקודת ההתחלה היא בדיקת היתכנות טכנית לביצוע הפרויקט, אותה מבצעים מהנדסי בניין ושכוללת התייחסות גם לשאלה הכלכלית. לאחר מכן יש לגייס את הרוב הדרוש לפרויקט מקרב דיירי הבניין: שני שליש לפחות במקרה של פרויקט תמ"א רגיל, ו-80% ומעלה במקרה של פינוי-בינוי.

השלבים הבאים הם בחירת היזם לעבודת תמ"א 38, עריכת מכרז ותכניות. סיום שלהם בהצלחה יביא אותנו לשלב הסכם ההתקשרות בין הדיירים ליזמים (רצוי בעזרת עורך דין כמובן). לאחר מכן תוגשנה התכניות על ידי היזם לצורך קבלת היתר. עם קבלתו ניתן להתחיל בבנייה, בסופה יקבלו הדיירים – הנוכחיים או החדשים – את הדירות שלהם.

שימו לב שהתהליך לא נגמר ברגע קבלת המפתח. שנה מתום מועד האכלוס נעשה סיור שנת הבדק, אשר חלה חובה עבור היזם לתקן ליקויים המתגלים בו.

שאלת הכדאיות

פרויקט תמ"א 38 נמדד בסופו של יום במידת הכדאיות שלו עבור כלל המעורבים. דיירי הבניין לכאורה מקבלים כאן עסקה נהדרת: הם זוכים לשדרוג מאסיבי של הבניין וגם של הדירות שלהם בלי שהם צריכים להוציא ולו אגורה מכיסם. כתוצאה מכך עולה ערך הנכס בעשרות אחוזים, כלומר במאות אלפי שקלים. מצד שני, לעיתים ההליך הבירוקרטי מורכב וכרוך במאמצים לא מבוטלים מבחינתכם. כמו כן, זה לא תענוג גדול לחיות כשנה וחצי או שנתיים לפחות (פרק הזמן הממוצע של פרויקט תמ"א) בתור אתר בנייה.

היזם הוא שנושא בהוצאות, בתקווה שיוכל לכסות אותם ולגרוף רווחים דרך מכירות יחידות הדיור החדשות שהוא מקים על גג המבנה הקיים. לכן בדרך לבחינת הכדאיות צריכות לעלות שאלות על האטרקטיביות של הבניין ושל האזור מבחינת קהל היעד. תמ"א 38 יכול להיות Win Win Situation מבחינתם של כל המעורבים, אבל מצד שני יש בו פוטנציאל להיות בלתי רווחי או בלתי כדאי.